“客观地、不带任何偏好地说，北京的房价不会降。”国资委研究中心宏观战略部部长赵晓说。

　　支持这种看法的缘于强劲的真实需求。至于需求到底有多大，东四环外某楼盘的销售经理小隐无法说清，“只知道有意向的客户量超过供应，我们一直在上调价格。周围的项目也是一样，涨得慢的也能几个月上调200多块。”房价在上涨，但土地供应却并不乐观，今年总共有30余块土地上市，而接近北京土地储备中心的人士称，明年计划上市的土地在40块左右，但其中公建(即写字楼、商业等)性质占了较大比例，这让住宅用地变得更为奇缺。

　　对于房价走势，从来就不缺“看空派”，他们认为调控开始以后北京房价虽然一直在涨，但成交量却萎靡不振，开发商只是在“硬撑”，而且随着贷款期迫近，他们不得不甩卖还钱。事实上，这样被迫“甩卖”的楼盘，简直少而又少，由于土地的稀缺，贫血项目像一个鱼雷，却有100个扫描仪在捕捉着任何微小的变化，随后就有土地掮客或是大公司直接把缺钱的楼盘整个吞下。

　　对于大多数手中握着刚够首付的钱，想买房却不掌握有效信息来源、缺乏判断依据的购房者来说，继续等待，还是出手？这是个问题。

　　涨跌迷局

　　赵晓的依据是供求关系。从去年开始，北京市土地的供应有所减少，这即导致新建商品房供应量的减少，而真实的需求依然强劲。供小于求的必然后果是价格的上涨。

　　据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合发布的《1-10月北京市房地产运行状况报告》，今年1-10月的出让住宅用地为341公顷，这与市国土局《北京市2005年度土地供应计划(试行)》公布的“1750公顷”还相去甚远。业内人士分析预计明年的土地供应也不会有大的放开。且据北京市房地产信息网的数据统计，今年1-10月批准的商品房预售面积相比去年同期有10%左右的下降，这也会一定程度上影响明年商品房的供应。

　　在供给缩紧的情况下，即使需求不增加也会造成价格的爬升；何况目前来看需求仍有强大的后劲：北京每年新增几十万的人口，其中有一部分是具有购买力的；手持拆迁款要改善居住的；不到三五年就再次置业的……

　　不仅是赵晓，记者走访的各个不同立场的业内人士，对于北京未来房价的走势也持相同或相似的观点。

　　北京市房地产信息网的总经理雷华认为，是高成本支撑着高房价，且这个成本又有上涨的趋势。即使抛开地价对房价的影响作用，开发商的“逐利”天性致使他们不会轻易放弃任何可能的收益。通常每个楼盘都有10%左右或以上的尾房，这些尾房可以看成是开发商没有变现的利润。如果降价10%能带来销售10%的上涨，开发商也许会那么做，但是这个如果谁也无法保证。

　　北京金网络房地产经纪公司副总经理林金诚则认为，成本与价格的关系只是一个表象，最根本的原因还是在于供求关系。一方面快速的城市化进程造成了对于可建设用地的巨大需求；另一方面，13亿人要张嘴吃饭，在目前粮食生产的技术能力没有更大突破的情况下，耕地显然不能持续地减少。不管这个矛盾最后怎么妥协，中国的城市建设用地势必不可能无限制上涨。这对商品住宅市场的影响不言自明。

　　而持北京房价必跌的“意见领袖”自有他们的理由。被冠以“地产教父”之称的邓智仁曾在今年夏天向媒体表示：以他20年的经验，北京的房价肯定会降。邓智仁认为，观望会绷紧开发商的资金链，提高开发商的经营成本；而对于购房者来说，参与观望则并不需要付出任何代价。所以他就此判断，这种买卖双方的较量，最终会以开发商的率先崩溃而告终。

　　北京中原地产市场研究部分析认为，不排除某个开发商因急于周转资金而降价销售的可能，但就目前形势来看，这不会大范围地出现。从营销手段来讲，降价是很失败的策略，如果有的开发商确实缺钱，他会去寻求合作或者转手，但通常不会轻易降价。

　　回暖进行时？

　　大概是9、10月间，小隐和她的同事们感觉到，自3月起冰封了一段时间的市场开始解冻。最直观的印象就是来访量的增加，随之而来的是成交量的上升。林金诚表示，政策的作用会推迟购房者的需求。在调控后的几个月内，北京几乎所有的楼盘都受到了影响，成交量下降。包括一些标榜自己不受影响的楼盘其实也难逃此命运。但是只要购房者的需求是真实存在的，这段时间被压抑了，过段时间就会被释放。目前市场的迹象已经表明了这一点。

　　中原地产市场研究部的分析同样认为，目前已经有一部分真实需求被积压，如果这种状态持续在未来几个月内得不到释放，可能会在明年6、7月间爆发。假使那样，明年北京房价将出现阶段性的上涨。

　　小隐从实际的销售判断，受宏观政策影响最明显的是那部分对价格比较敏感的群体。在那段时间里，他们压根儿不看房或者先看，不作决定。而那部分急着买房，对该地段关注了一段时间的人群，政策的出台较难左右他们作出购买决定。但这个形势小隐起初也没有完全意识到，5月底二期低市开盘、成交量却颇丰印证了这个判断。

　　万科高层表示，从他们监测的各项指标来看，北京市场比较健康，不会有大的起落，总体将是平稳向上的。赵晓认为北京房地产市场没有呈现像上海那种波动剧烈的局面，原因之一是北京市场的泡沫成分比上海少，有较强的真实需求。

　　虽然购房者对于降价有个心理预期，但是市场行情并没有朝着他们的意愿走。现实常常是令人绝望的。

　　如果退一万步讲，所有的购房者联合起来坚决不出手，那么在这场博弈中开发商肯定是必败无疑的。但是问题的关键在于，开发商可以“抱团”，而购房者太过分散并且利益和预期不相统一。邓智仁的逻辑表面看来合理，但是仔细分析就会发现，他忽视了博弈本身是一个动态的过程。

　　在观望对峙期，开发商肯定是“死扛”，购房者再喊降也不理；同时减少供应量，“捂盘”，边卖边看。林金诚认为，事实表明多数开发商的确是这么干的。但是购房者在观望过程中并非不需要付出任何代价，单个购房者之间其实面临着“囚徒困境”：最好的状况是所有的购房者都不买，但常识告诉我们这是不可能的，常识是有的先买了有的还在等。只要开发商能硬撑到价格的上涨超过在等的这部分人的心理承受力时，这部分人也会出手。在“囚徒困境”中看似对每个囚徒最有利的局面是，各自都坦白。但是都坦白的结果却是，都被投进监狱。

　　赵晓认为，本年度的宏观政策并不着眼于打压房价，而在于稳定房价。这其实也是政策文件中明确说明的。毕竟，房地产业作为GDP增长的重要拉动力量的地位不会在短时间内改变。北京市场的供需决定了，从长远来看，房价的走势是稳中有升。当然，本轮调控的影响逐渐消退后，连同自住性需求的释放，投机性需求也会有所回暖。从宏观经济层面来看，政府针对地产行业可能不会很快再出台更严厉的政策，但是应该会出一些后续政策来抑制投机性需求可能的抬头。

　　不过赵晓同时也表示，今年北京市场各指标指数下降惟独价格上升，这是耐人寻味的。可以说北京市场正处在一个调整期，这种调整会一直持续到明年。只不过今年的趋势是增幅减缓，而明年极有可能是增幅趋升。

　　网络搜索“北京房价”,相关网页274000篇。从目前我国居民收入水平来看，大概有5%的居民可以消费得起高档住宅，但实际上许多地方的高档楼盘比例却高达30%以上，高档房的比例明显偏大，拉升了房价。